這是一篇公開發佈的文章。
好多散戶買股票都是為收息，即使生活上對股息沒有依賴，眼見銀行戶口有股息進帳，內心總會有點欣慰。地產股是很受歡迎的收息類股票，我亦持有領展（823）及置富（778）。
香港收租股大多有著天然優勢，基本上是立於不敗之地。香港土地資源有限，成熟地區再發展空間更有限，地理優越的物業的可替代性相當低，九置的海港城、Mapletree 的又一城、新鴻基的新城市廣場都是經典例子。這些物業獨享的地理優勢構成護城河，業主加租，租戶硬食，除非打仗陸沉，地產收租的確定性相當高。
不過，今篇文章的主題是「拋下地產收租 邁向知識型增長」，目的當然是引導大家將投資組合昇華，不要過分側重地產收租。
地產收租股的防守力確實很強，但長線實現卓越表現的難度較高。此話何解呢？
首先，投資物業的租金回報向來不高。
香港商用物業的資本化率多數介乎 3%-4%。市場或指數的長線回報一般處於 7%-10%，相比之下物業收租的回報明顯不太吸引。你可能會有疑問，既然資本化率只得 3%-4%，為何市場上很多收租股的股息回報竟可達到 5%-8% 呢？這是因為地產股多數有折讓，投資者的實際收益率便會提升。
舉個例，一座大廈市值 $100，年租 $3，假設大廈以信託形式上市，而股票總市值只得 $50，現價進場的投資者便可享 6% 收益率（$3÷$50），高於物業的 3% 資本化率。
你可能會有另一個疑問，既然用折讓買收租股可以提升實際回報，只要揀收租股時專注折讓較大的股票，豈不就解決了收租回報偏低的問題？
單論股息收益，折讓買收租股確實可以改善現金回報，但折讓卻會令價值無法釋放。不少收租股都會保留盈利，而保留盈利實際上是股東額外投入公司的資本。問題是，當市值長存折讓，投資者投入公司的資本便會以同樣的折讓反映在市值之上。假設 PB 是 0.5，每 $100 保留盈利就只能換來 $50 市值增長。當然，地產股亦可以釋放價值，例如賣樓派特別息、溢價私有化，但這些舉動跟本無從預測，亦有可能永不發生。
所以，投資收租股的防守力確實很強，但長線要跑贏大市有難度。因為租金回報本已屬於低水平，而折讓則會令股東價值無法釋放。
第二更重要，物業收租的可擴展性（scalability）較低。
何謂可擴展性呢？這代表著一門生意實現增長的空間及靈活性。
物業投資的主要內部增長來源就是加租，但加租甚少會帶來具規模的增長。如果要實現具規模的增長，公司就要擴大物業組合。不過，如上所述，投資物業的資本化率低，公司付出鉅額資金收購物業，換來的額外收益卻只是所投入資本的 3%-4%，每投入額外的 $100 只能換來 $3-$4 額外收益，增長效益相當低。再者，收購物業所需的資金門檻高，財力再雄厚的企業亦不能過度收購，否則槓桿過高容易火燒連環船（波叔家族密密沽鋪仍未脫困就是例子）。因此，投資物業收租的增長靈活性會較有限。
物業投資的可擴展性低，到底可擴展性高的例子有那些呢？
文章主題是「邁向知識型增長」，知識型企業正正是可擴展性高的例子。知識可以包括品牌、技術，而只要品牌及技術得到市場認可，業務可以實現高速的滲透，繼而帶來具規模的增長。值得注意的是，「賣知識」不同於收租，公司只需要投入相對少量的資本便足以支持業務增長。
物業收租要多賺一倍錢，最直接是將物業組合擴大一倍。用剛才的 $100 物業為例，如果公司想將年租金由 $3 提升至 $6，最簡單的做法是收購多一棟 $100 的大廈。不過，回報率依然會是 3%，並沒有任何改善。本來擁有一個低回報項目，然後再投資另一個低回報項目，結果依然會是低回報。
至於知識型企業，公司所提供的產品及服務的價值在於知識，對於一些軟件公司，基本上就連廠房設備都可以逐漸淘汰，Adobe（ADBE）就是絕佳例子。同一套軟件，當用家數量由100 萬個提升至200 萬個，公司的經營軟件所需的設備只會有較輕量的增長。上一次分享的標普（SPGI）是另一個非常經典的例子，因為評級服務的系統設備需求與生意額的敏感度低，公司只需投入極少量資本就可以支持增長。這樣一來，即使保留盈利水平極低，賺幾多派幾多，公司亦可以輕易實現增長。
這是「用知識賺錢」相對「用資產賺錢」的優勢，前者的可擴展性遠勝於後者。
為自己製造優勢
其實以上內容，與早前發佈的《輕資產佈局》是異典同工。到底今篇文章的重點是什麼呢？
我相信大家之所以訂閱落雨人 Patreon，除了出於支持，更重要的是加強價投基礎，提升投資表現。
過去在 Patreon 分享過的兩隻優質股——豐盛生活（331）及必瘦站（1830）最近走勢強勁，帶來豐厚股價回報，但非常值得注意的是，這一兩次短期內的倍升操作充其量只是贏了一兩場戰役，並不代表最終戰爭勝利。投資是非常長線的事情，以巴菲特為例，保守估計其投資生涯至少有 60-70 年。數十年的投資生涯中，有一兩年贏到幾粒糖是沒有意思的，更重要是在長線贏間廠。
要在長線贏間廠，重點在於是「可重覆性」，到底目前組合所實現的優越投資表現能否在未來延續呢？過去成功捕捉倍升股的經驗可以在日後「重施故技」嗎？
行軍打仗講求天時地利，投資而言，投資者亦要懂得為自己找出有利位置，為自己製造優勢才能增加長線跑贏大市的勝算。買樓收租是華人傳統智慧，收租股的模式可以帶來安全感，我絕對認同收租股的防守力，我自己亦持有置富及領展。不過，這類防守型的重資產企業較難以在長線帶來跑贏大市的回報，相比之下，知識型企業製造價值的能力會較優勝。
你可能會質疑，收租股與「知識股」的業務風險根本不同，這樣比較公平嗎？
其實知識股並不代表風險高。舉個例，Adobe、Microsoft、S&P Global、VeriSign 均為知識型企業，前兩間早已確立市場地位，滲透度相當強勁，後兩者則分別處於寡頭壟斷及壟斷市場的競爭環境。這些生意基本上是穩賺的，業務風險未必會高於地產收租，防守力甚至更勝收租股。
長線要跑贏大市，長揸知識股一定輕鬆過長揸收租股。我並不是提議 all in 知識股。同一事物，每個人的接受能力都會有所不同，但要提升長線投資表現，我深信為組合增加知識股比重是可行而且有效的策略。
這篇文章，以及早前發佈的《輕資產佈局》絕對值得反覆重溫兼思考！
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